Depuis la loi Demessine, les résidences de tourisme classées situées en Zone de Revitalisation Rurale (ZRR) bénéficient d'un régime fiscal de faveur. Ce régime est en vigueur jusqu'au 31 décembre 2006.

L'application est prorogée jusqu'au 31 décembre 2010.

 

QUI SONT LES INVESTISSEURS CONCERNES ?

Le bénéfice de la réduction d'impôt est réservé aux contribuables dont les revenus de la location sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Le logement acquis peut être la propriété de deux époux, d'un seul ou encore les personnes à la charge du foyer fiscal.

Il peut être également la propriété d'une société non soumise à l'IS, dans la mesure où les revenus de ces logements sont imposés entre les mains des associés dans la catégorie des revenus fonciers.

 

LES AVANTAGES FISCAUX

Régime fiscal applicable à la location nue regime des revenus foncier

1- Ancien régime

Une réduction d'impôt est accordée aux contribuables qui investissent entre le 1er janvier 1999 et le 31 décembre 2002 dans les résidences de tourismes classées situées en ZRR. Le taux de la réduction est fixé à 15 % du prix d'achat du logement acquis neuf ou en l'état futur d'achèvement, dans la limite d'un plafond fixé à 45.760 € pour les personnes seules et à 91.520 € pour les couples mariés (art 199 decies E du CGI).

Cette réduction est étalée sur quatre ans maximum. Le bénéfice de la réduction d'impôt est subordonné à l'engagement de louer le logement nu pendant au moins neuf ans à l'exploitant de la résidence de tourisme. Corrélativement, le taux de la déduction forfaitaire applicable aux revenus fonciers est ramené de 14 à 6 % pour les revenus des neufs premières années de location.

2- Nouveau régime : Modification apportée par la loi de finances pour 2004

Les investissements locatifs dans des résidences de tourisme situées dans les zones de revitalisation rurale ouvrent droit à une réduction d'impôt.

• Les taux de cette réduction ont été relevés à 25 % (au lieu de 15 %) pour l'acquisition de logements neufs, et à 20 % (au lieu de 10 %) pour des dépenses de travaux nécessaires à la rénovation de logements anciens (achevés avant le 1er janvier 1989) ;
• Le montant de ces réductions d'impôt est étalé sur 6 ans.
• Les plafonds de dépenses admis au titre de cette réduction d'impôt ont été relevés à 50 000 € (au lieu de 45 760 €) pour un célibataire et 100 000 € (au lieu de 91 520 €) pour un couple soumis à imposition commune.
• Lorsque l'investissement porte sur l'acquisition d'un logement, le montant maximum de la réduction d'impôt est porté à 12.500 € pour un célibataire (25.000 € pour un couple).
• Lorsque l'investissement porte sur la réalisation de travaux, le montant maximum de la réduction d'impôt est de 10.000 € pour un célibataire (20.000 € pour un couple).

La réduction est accordée à un particulier, mais aussi lorsque le logement est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés (SCI, SCPI).

En contrepartie de l'avantage fiscal, le taux de déduction forfaitaire est limité à 6 % par an pendant neuf ans.

 

QUELS SONT LES INVESTISSEMENTS CONCERNES ?

1- Logements neufs

Sont concernés par ce dispositif les logements neufs ou en état de futur achèvement. L'immeuble à usage d'habitation ne doit jamais avoir été habité. Les logements anciens, bénéficiant d'une réhabilitation, peuvent désormais bénéficier de ce régime fiscal.

• Délimitation géographique : Toutes les résidences de tourisme classées ne bénéficient pas pour autant de cet avantage fiscal. Seules les résidences situées dans certaines zones rurales ont droit à cette ristourne. Jusqu'au 31 décembre 2000, les logements devaient être situés dans les ZRR (zones de revitalisation rurale). La loi de finances pour 2001 a étendu le zonage aux communes rurales bénéficiant de soutien européen.
• Le logement ne peut pas être acquis en démembrement ni être démembré ultérieurement.

Remarque :

Les appartements témoins d'un programme peuvent ouvrir droit à l'avantage fiscal à condition de remplir toutes les autres conditions et être loués par bail commercial au moins neuf ans à un exploitant.

2- Logements anciens

Avec la loi de finances pour 2004, le dispositif a été étendu aux acquisitions de logements achevés avant le 1er janvier 1989 faisant l'objet d'une réhabilitation importante et qui sont situés dans une résidence de tourisme classée en zone de revitalisation rurale. Une réduction de 20 % est alors prévue dans les mêmes conditions au titre des dépenses de reconstruction, d'agrandissement, de grosses réparations et d'amélioration.

3- Chambres situées dans des résidences de tourisme

L'investissement dans des chambres situées dans des résidences de tourisme classées est également possible à la condition expresse que ces logements offrent une surface habitable au moins comprise entre 9 m2 et 21 m2 pour deux personnes. En outre, l'équipement sanitaire, s'il n'est pas propre à chaque logement, doit être commun au maximum pour dix personnes.

4- Logements concernés

Par ailleurs, la résidence doit faire l'objet d'un classement tel que défini dans l'arrêt du 14 février 1996.

Elle doit répondre aux critères suivants :

• Avoir une capacité d'hébergement de 100 lits au minimum ;
• La location à un exploitant doit être d'une durée de 9 ans au moins ;
• L'exploitant doit consacrer au moins 1,5 % de son chiffre d'affaires à la recherche d'une clientèle étrangère ou conclure des contrats avec des tour-opérateurs pour s'assurer une clientèle étrangère représentant au moins 20 % de la capacité d'hébergement ;
• La location doit être faite à la journée, à la semaine ou aux moins à des résidents qui n'y élisent pas domicile.
• L'exploitant doit proposer un minimum d'équipements et de services communs ;
• L'exploitant est une seule personne physique ou morale ;

La résidence doit être située dans une des Zones Rurales à Revitaliser (ZRR) désignée par le décret.

 

LA LOCATION

Le propriétaire doit louer nu pendant au moins neuf ans.

La location doit prendre effet dans le mois qui suit l'achèvement ou l'acquisition si elle est postérieure.

Si la location est consentie par l'intermédiaire d'un bail commercial à un exploitant qui proposera à ce titre, à sa clientèle, des logements équipés des éléments mobiliers indispensables pour une occupation normale, et fournira en outre, directement ou par le biais d'un mandat le petit déjeuner ou disposera des moyens pour être en mesure de fournir, le nettoyage quotidien des locaux. La TVA sur clientèle peut être récupérée.

Dans ce cas le bien doit être conservé à la location pendant 20 ans.

DROIT DE JOUISSANCE

L'investisseur a également la possibilité d'occuper de manière temporaire le logement et, ce, sans remettre en cause l'avantage fiscal.

Toutefois, la durée totale des périodes d'occupation ne doit pas excéder huit semaines par an et le revenu foncier déclaré par l'investisseur doit correspondre au loyer annuel qui aurait été normalement dû par l'exploitant en l'absence de toute occupation par le propriétaire.

Autrement dit, les périodes d'occupation ne doivent entraîner en aucun cas une minoration du revenu foncier à déclarer par le propriétaire.

 

Comment acheter ?

L'achat d'un ou plusieurs appartements dans une résidence de tourisme permet de bénéficier du statut de Loueur en Meublé, soit Professionnel, soit Non Professionnel en fonction des loyers perçus.

En loueur Meublé Professionnel :

Régime permettant de réduire ses impôts, de toucher des loyers nets d'impôts, de bénéficier d'un régime de transmission de patrimoine très avantageux fiscalement et d'être exonéré de plus-values.

Il faut générer plus de 23 000 euros de loyers par an dans le cadre de location meublée.

Louer un ou plusieurs logements meublés

Les conditions fiscales :

- être inscrit au RCS en cette qualité

- retire au moins 50% de ses revenus globaux de cette activité OU au minimum 23 000 euros TTC de recettes annuelles.

La catégorie des revenus : BIC

Régime fiscal optimum:

- réel simplifié (CA entre 76 300€ et 763 000 € HT)

- réel normal

Report des déficits: oui en totalité, sur le revenu global, hors amortissements.

Plus values de cession: oui au delà de la 5eme année d'exploitation et si les revenus locatifs brut n'excèdent pas  250 000 euros.

ISF: exonération aux conditions suivantes:

- réaliser plus de 23 000 euros de revenus meublés annuels et  représenté plus de 50% du revenu global

Avantages fiscaux (dans le cas de prestations hôtelières):

- récupération de TVA

- déduction de toutes les charges

- amortissement de l'immeuble sur 25 ans et +

- amortissement des meubles sur 5 ans et +

- exonération d'ISF si critères ci dessus  respectés

- exonération totale de plus values de cession

oui si recettes inférieurs  à 250 000 € au delà de la 5eme année

En Loueur Meublé non Professionnel :

Statut particulièrement adapté aux investisseurs souhaitant constituer un patrimoine immobilier sans risques avec peu d'efforts.

L'investisseur perçoit des revenus complémentaires nets d'impôts.

Louer un ou plusieurs logement meublé

Conditions fiscale:

-n'être pas inscrit en cette qualité au RCS

- être inscrit mais retirer de son activité de loueur meublé moins de 50% de ses revenus globaux OU moins de 23 000€ TTC de recettes annuelles

Catégorie des revenus: BIC

Régime fiscal optimum: option réel simplifié ou microbic

Report des déficits: oui en totalité, hors amortissements sur les revenus de même nature. Déficit des 5 années antérieurs

Plus values de cession: plus values immobilières

ISF: oui

Avantages fiscaux (dans le cas de prestations hôtélières):

- récupération de la TVa

- Amortissement de l'immeuble sur 25 ans et + 

-Amortissement des meubles sur 5 ans et +

Dans une Résidence de Tourisme :

Vous réalisez l'acquisition d'un ou plusieurs appartements entièrement meublés et équipés sans payer la TVA (19.60 %)

Aucun soucis de gestion : vous confiez la gestion et l'entretien de votre appartement à l'exploitant de la résidence, qui vous verse une garantie locative.

Par le biais d'un crédit :

Le recours à l'emprunt permet de défiscaliser et de générer un déficit reportable sur les autres revenus. Il est souvent préférable d'avoir recours à un crédit In Fine avec adossement d'une assurance vie, permettant de bénéficier de l'effet de levier du crédit et de la rentabilité de l'assurance-vie.

Les remboursements sont ainsi réduits et financés par la garantie locative.

L'incitation fiscale ne doit pas faire oublier la qualité de la construction, la réputation du gestionnaire et la renommée du site.