Loi Demessine (ZRR)

QUI SONT LES INVESTISSEURS CONCERNES ?

Le bénéfice de la réduction d'impôt est réservé aux contribuables dont les revenus de la location sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Le logement acquis peut être la propriété de deux époux, d'un seul ou encore les personnes à la charge du foyer fiscal.

Il peut être également la propriété d'une société non soumise à l'IS, dans la mesure où les revenus de ces logements sont imposés entre les mains des associés dans la catégorie des revenus fonciers.

LES AVANTAGES FISCAUX

Régime fiscal applicable à la location nue regime des revenus foncier

1- Ancien régime

Une réduction d'impôt est accordée aux contribuables qui investissent entre le 1er janvier 1999 et le 31 décembre 2002 dans les résidences de tourismes classées situées en ZRR. Le taux de la réduction est fixé à 15 % du prix d'achat du logement acquis neuf ou en l'état futur d'achèvement, dans la limite d'un plafond fixé à 45.760 € pour les personnes seules et à 91.520 € pour les couples mariés (art 199 decies E du CGI).

Cette réduction est étalée sur quatre ans maximum. Le bénéfice de la réduction d'impôt est subordonné à l'engagement de louer le logement nu pendant au moins neuf ans à l'exploitant de la résidence de tourisme. Corrélativement, le taux de la déduction forfaitaire applicable aux revenus fonciers est ramené de 14 à 6 % pour les revenus des neufs premières années de location.

2- Nouveau régime : Modification apportée par la loi de finances pour 2004

Les investissements locatifs dans des résidences de tourisme situées dans les zones de revitalisation rurale ouvrent droit à une réduction d'impôt.

• Les taux de cette réduction ont été relevés à 25 % (au lieu de 15 %) pour l'acquisition de logements neufs, et à 20 % (au lieu de 10 %) pour des dépenses de travaux nécessaires à la rénovation de logements anciens (achevés avant le 1er janvier 1989) ;
• Le montant de ces réductions d'impôt est étalé sur 6 ans.
• Les plafonds de dépenses admis au titre de cette réduction d'impôt ont été relevés à 50 000 € (au lieu de 45 760 €) pour un célibataire et 100 000 € (au lieu de 91 520 €) pour un couple soumis à imposition commune.
• Lorsque l'investissement porte sur l'acquisition d'un logement, le montant maximum de la réduction d'impôt est porté à 12.500 € pour un célibataire (25.000 € pour un couple).
• Lorsque l'investissement porte sur la réalisation de travaux, le montant maximum de la réduction d'impôt est de 10.000 € pour un célibataire (20.000 € pour un couple).

La réduction est accordée à un particulier, mais aussi lorsque le logement est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés (SCI, SCPI).

En contrepartie de l'avantage fiscal, le taux de déduction forfaitaire est limité à 6 % par an pendant neuf ans.

QUELS SONT LES INVESTISSEMENTS CONCERNES ?

1- Logements neufs

Sont concernés par ce dispositif les logements neufs ou en état de futur achèvement. L'immeuble à usage d'habitation ne doit jamais avoir été habité. Les logements anciens, bénéficiant d'une réhabilitation, peuvent désormais bénéficier de ce régime fiscal.

• Délimitation géographique : Toutes les résidences de tourisme classées ne bénéficient pas pour autant de cet avantage fiscal. Seules les résidences situées dans certaines zones rurales ont droit à cette ristourne. Jusqu'au 31 décembre 2000, les logements devaient être situés dans les ZRR (zones de revitalisation rurale). La loi de finances pour 2001 a étendu le zonage aux communes rurales bénéficiant de soutien européen.
• Le logement ne peut pas être acquis en démembrement ni être démembré ultérieurement.

Remarque :

Les appartements témoins d'un programme peuvent ouvrir droit à l'avantage fiscal à condition de remplir toutes les autres conditions et être loués par bail commercial au moins neuf ans à un exploitant.

2- Logements anciens

Avec la loi de finances pour 2004, le dispositif a été étendu aux acquisitions de logements achevés avant le 1er janvier 1989 faisant l'objet d'une réhabilitation importante et qui sont situés dans une résidence de tourisme classée en zone de revitalisation rurale. Une réduction de 20 % est alors prévue dans les mêmes conditions au titre des dépenses de reconstruction, d'agrandissement, de grosses réparations et d'amélioration.

3- Chambres situées dans des résidences de tourisme

L'investissement dans des chambres situées dans des résidences de tourisme classées est également possible à la condition expresse que ces logements offrent une surface habitable au moins comprise entre 9 m2 et 21 m2 pour deux personnes. En outre, l'équipement sanitaire, s'il n'est pas propre à chaque logement, doit être commun au maximum pour dix personnes.

4- Logements concernés

Par ailleurs, la résidence doit faire l'objet d'un classement tel que défini dans l'arrêt du 14 février 1996.

Elle doit répondre aux critères suivants :

• Avoir une capacité d'hébergement de 100 lits au minimum ;
• La location à un exploitant doit être d'une durée de 9 ans au moins ;
• L'exploitant doit consacrer au moins 1,5 % de son chiffre d'affaires à la recherche d'une clientèle étrangère ou conclure des contrats avec des tour-opérateurs pour s'assurer une clientèle étrangère représentant au moins 20 % de la capacité d'hébergement ;
• La location doit être faite à la journée, à la semaine ou aux moins à des résidents qui n'y élisent pas domicile.
• L'exploitant doit proposer un minimum d'équipements et de services communs ;
• L'exploitant est une seule personne physique ou morale ;

La résidence doit être située dans une des Zones Rurales à Revitaliser (ZRR) désignée par le décret.

LA LOCATION

Le propriétaire doit louer nu pendant au moins neuf ans.

La location doit prendre effet dans le mois qui suit l'achèvement ou l'acquisition si elle est postérieure.

Si la location est consentie par l'intermédiaire d'un bail commercial à un exploitant qui proposera à ce titre, à sa clientèle, des logements équipés des éléments mobiliers indispensables pour une occupation normale, et fournira en outre, directement ou par le biais d'un mandat le petit déjeuner ou disposera des moyens pour être en mesure de fournir, le nettoyage quotidien des locaux. La TVA sur clientèle peut être récupérée.

Dans ce cas le bien doit être conservé à la location pendant 20 ans.

DROIT DE JOUISSANCE

L'investisseur a également la possibilité d'occuper de manière temporaire le logement et, ce, sans remettre en cause l'avantage fiscal.

Toutefois, la durée totale des périodes d'occupation ne doit pas excéder huit semaines par an et le revenu foncier déclaré par l'investisseur doit correspondre au loyer annuel qui aurait été normalement dû par l'exploitant en l'absence de toute occupation par le propriétaire.

Autrement dit, les périodes d'occupation ne doivent entraîner en aucun cas une minoration du revenu foncier à déclarer par le propriétaire.